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タワマン節税について

2022-05-24

令和4年4月19日最高裁において、相続税に関わる重要な判決がくだされました。
「タワマン判決」ともいわれた今回の裁判では、原告が相続時に土地の評価方法として従来使用されている「路線価法方式」で不動産を評価し申告をしたものに対し、国側が「著しく不適当」であると路線価方式での評価方法を否認・再評価の後、更正処分を行ったところ裁判となり、結果、国側の勝訴が確定しました。
今回の判例によってどのような影響があるのでしょうか。

タワマン節税とは?

市場で売買される取引価格と比べて相続税評価額が低く,その価額の差が物件によっては大きいといわれるタワーマンションは、相続税の節税対策として多く取扱われてきました。要するに亡くなる時に現金で持っているよりも不動産の資産として持っている方が相続時の財産評価額は少なく評価され、その分相続税の納税額も少なくなるという仕組みです。更に、ローンで物件を購入した場合には残っている債務(ローン)分は相続税評価額からは除かれます。債務は額面通りで相続税の計算が行われることから、取引時の借入れの比率が大きい場合,不動産の相続税評価額は大幅に減額することができます。これがいわゆる「タワマン節税」と呼ばれるものです。

相続税更正処分等取消請求事件

平成29年度税制改正において、建築基準法による高さ60m以上のタワーマンション等に対し相続税評価額の算定基礎となる固定資産税額の計算方法の見直しが行われ、高層階を所有する富裕層については、建物の節税効果が改正前と比べ薄らいではいましたが、一方で土地の相続税評価額は『路線価方式』、場所によっては『倍率方式』による算定となっていることから、実勢価格と相続税評価額との差額は生じたままとなっていました。
今回、その差額を活かした節税が認められず、度が過ぎた節税に対しては,国税側の指示により再度評価を行うという判決が下されたのです。

事案の概要

1. 被相続人が他界する3年前に、2つの物件を合計約13億8,700万円で購入。
2. 相続開始後、相続人は「路線価方式」により、当該物件を約3億3,400万円と評価。 被相続人には、当該物件購入費用として約10億円の銀行借り入れがあったことから、相続税は0円で申告。
3. 国税局は不動産鑑定による実勢価格を調査し、当該物件を約12億7,300万円と評価。 相続人に対し追徴課税約3億円の更正処分を行う。
4. 相続人はこの更正処分を不服として申し立てし、裁判訴訟となる。

総則6項(財産評価基本通達6項)
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

今回の裁判に伴い「総則6項」の名は本件のように評価を一転させる効果があるもので、税務署の「伝家の宝刀」として多くのメディアに取り上げられました。
しかし、結局のところ条文の「著しく不適当の基準」は明確にはなりませんでした。

実勢価格評価の再考を

今回の最高裁の判決により,特にタワーマンションについては、路線価で相続財産評価すると共に不動産鑑定を行うなどして実勢価格との差額を考慮する必要があります。
相続税の節税対策や税務調査対策など、お困りのことがありましたら、気軽に専門家へご相談されることをおすすめします。

<参照記事> 相続税法64条と財産評価基本通達6項との関係について(国税庁) https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/94/02/index.htm タワマン節税の裁判 最高裁判決で国側勝訴が確定に
https://tax.mykomon.com/daily_contents_59425.html
タワーマンション購入による相続税評価額
https://bit.ly/38IWQOs
「タワマン裁判」国税側が最高裁勝訴!節税対策に逆風
https://www.souzoku-zei.jp/souzokuzei/souzoku-news/towerapartment/

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